De seneste årene har coworking blitt en stadig mer relevant løsning for mange bedrifter, både globalt og i Norge. Denne artikkelen utforsker om coworking-markedet i Oslo kan oppnå like store markedsandeler som i andre storbyer. Er dette realistisk med dagens utvikling?

Status for coworking-markedet i Oslo (2024)

Per 2024 utgjør coworking-markedet omtrent 1,5 % av kontormarkedet i Osloregionen, men dette tallet kan være noe misvisende da enkelte aktører opererer under radaren, for eksempel ved at større leietakere fremleier etasjer som kontorfellesskap. Ifølge Coworkingundersøkelsen fra Union (Vinter 2023/2024) finnes det 42 offisielle aktører, med totalt rundt 12 900 arbeidsplasser. For første gang har kapasiteten for fleksible kontorarbeidsplasser falt, med en nedgang på 13 prosent fra 2023 til 2024, som tilsvarer 1 900 arbeidsplasser. Dette bryter med tidligere trender, hvor tilbudet økte med rundt 1 500 plasser årlig siden 2016.

Nedgangen skyldes hovedsakelig at store aktører som Evolve og WeWork har lagt ned sine sentre. Samtidig har Canica og Eiendomsspar videreført WeWorks tidligere senter på Tjuvholmen under navnet Tjuvholmen Work. Til tross for 690 bekreftede nye arbeidsplasser i 2024/2025, viser undersøkelsen at antallet fleksible kontorplasser fortsatt vil være 8 prosent lavere enn toppen i 2023, såfremt det ikke etableres mer på kort sikt.

Utviklingstrender i coworking-markedet

Coworking-sektoren i Oslo, som i mange andre byer, har vært preget av eksperimentering og tilpasning de siste årene. Flere aktører har utforsket med ulike forretningsmodeller, hvor noen har vist seg mer bærekraftig enn andre. Dette er en naturlig utvikling hvor sektoren gjennomgår en evolusjonsprosess – de modellene som fungerer, overlever, mens andre faller bort. Dette gjelder både små, nisjepregede coworking-tilbud og større, mer kommersielt orienterte aktører.

Nøkkelfunn fra Union Coworking-undersøkelsen (Vinter 2023/2024)

Lønnsomhet i coworking-markedet

En av de positive utviklingene som fremkommer i Union Coworking-undersøkelsen (Vinter 2023/2024) er at 70% av coworking-sentrene nå oppgir å være i lønnsomt terreng, det vil si at belegget deres er høyere enn break-even-belegget. Dette er en betydelig forbedring fra august 2023, hvor kun 52% av sentrene rapporterte lønnsomhet. Økningen i lønnsomme sentre indikerer at mange aktører har klart å tilpasse seg de økonomiske utfordringene i markedet, til tross for økte kostnader og konkurranse. Dette kan gi et positivt signal om at noen modeller fungerer og at markedet for fleksible kontorer har potensiale, selv om den totale kapasiteten har falt.

Overetablering og konkurranse

Til tross for at 1 900 arbeidsplasser har forsvunnet i løpet av det siste året, er overetablering fortsatt en bekymring blant flere aktører. Dette kan skyldes at enkelte dumper prisen på medlemskapene, noe som skaper et press på prisnivået i markedet. Videre har konkurransen fra tradisjonelle kontorlokaler økt, ettersom flere leiekontrakter tilbyr større fleksibilitet. Denne utviklingen betyr at coworking-aktører ikke bare konkurrerer med hverandre, men også med vanlige kontorleieavtaler, noe som kan gjøre det vanskeligere å oppnå lønnsomhet for alle aktører i dette markedet.

Internasjonal utvikling i storbyer

Coworking-markedet i storbyer som London, Paris og Berlin har vokst betydelig de siste ti årene og har etablert seg som et viktig supplement til tradisjonelle kontorløsninger. Ifølge data fra JLL utgjør fleksible kontorlokaler i disse byene mellom 2 % og 8 % av kontormarkedene, men det har vært en eksplosiv vekst på rundt 25 % årlig mellom 2014 og 2019. I 2019 sto fleksible kontorlokaler for hele 20 % av leieaktiviteten i byer som New York og London, noe som understreker den betydelige rollen coworking spiller i internasjonale kontormarkeder.

Videre viser data fra Statista at andelen fleksible kontorplasser som ble tatt i bruk i første halvdel av 2020 var bemerkelsesverdig høy i europeiske storbyer, med London på 28,4 %, Paris på 22,1 % og Berlin på 16,9 %. Denne utviklingen reflekterer en sterk etterspørsel etter fleksible løsninger, som har blitt drevet av behovet for tilpasningsdyktige arbeidsformer og kortsiktige leieavtaler.

Refleksjon: Er det et “etterslep” i Oslo-markedet?

Når vi ser disse internasjonale trendene i lys av Oslos utvikling, blir det tydelig at byen fortsatt har et stykke igjen før coworking-markedet kan nå tilsvarende nivåer. Mens de største europeiske byene har opplevd en sterk vekst i fleksible kontorløsninger, ligger Oslo fortsatt på rundt 1,5 % av kontormarkedet i 2024. Dette indikerer at det er et betydelig vekstpotensial i Oslo, men også at strukturelle og kulturelle faktorer kan bremse utviklingen. Hva er grunnen til at coworking fortsatt bare utgjør en liten del av markedet? En mulig forklaring kan være at nordmenn generelt foretrekker mer tradisjonelle kontorløsninger. Det kan også være et spørsmål om markedets modenhet – kanskje norske bedrifter rett og slett ikke har tilpasset seg den fleksibiliteten coworking tilbyr?

Konklusjon

Hos Scout Eiendom ser vi foreløpig ikke at coworking-markedet i Oslo vil oppnå like store markedsandeler som i andre storbyer på kort tid. Likevel er det tydelig at markedet er i endring, og det finnes et stort potensial for vekst. Med kun 1,5 % av kontormarkedet i 2024 er det rom for betydelig utvikling. Vi må bli bedre til å utnytte og tilgjengeliggjøre eksisterende arealer, spesielt med tanke på bærekraftige løsninger, ettersom mye kontorplass står ubrukt i dag. Det er positivt at 70 % av coworking-sentrene rapporterer lønnsomhet, noe som indikerer at aktørene tilpasser seg markedet.