Fremleie av kontorlokaler kan være en smart løsning for å redusere kostnader eller utnytte ledig plass – men er det egentlig lov? Her får du oversikt over regelverket og hva du må være oppmerksom på.
Hva er fremleie?
Fremleie innebærer at en leietaker av kontorlokaler leier ut hele eller deler av lokalene videre til en tredjepart. Dette kan være aktuelt dersom bedriften har mer plass enn den trenger, eller står midt i en nedskaleringsfase og ønsker å kutte leiekostnader.
Fremleie kan være lønnsomt for både leietaker og fremleietaker, men det krever at man følger visse juridiske regler.
Må du ha samtykke fra utleier?
Ja – som hovedregel krever fremleie samtykke fra utleier. Leietakeren har ikke automatisk rett til å fremleie kontorlokaler ifølge husleieloven. Mange leiekontrakter har også egne bestemmelser om fremleie, og det er viktig å sjekke disse før man går videre.
Utleier kan ikke nekte fremleie uten saklig grunn, men det betyr ikke at alle forespørsler må godtas. Det lønner seg å gå i dialog med utleier tidlig i prosessen og få skriftlig godkjenning før fremleie iverksettes.
Viktige punkter i en fremleiekontrakt
En skriftlig kontrakt mellom leietaker og fremleietaker er avgjørende for å unngå misforståelser og konflikter. Fremleiekontrakten bør blant annet inneholde:
-
Leieperiode og oppsigelsesregler
-
Leiesum og betalingsbetingelser
-
Ansvarsforhold for vedlikehold og skader
-
Hvem som er ansvarlig ved brudd på hovedleieavtalen
Merk: Selv om lokalene fremleies, er det hovedleietaker som fortsatt står ansvarlig overfor utleier. Det betyr at leietaker risikerer økonomiske eller juridiske konsekvenser hvis fremleietaker misligholder avtalen.
Hva skjer hvis du fremleier uten tillatelse?
Ulovlig fremleie – altså fremleie uten samtykke fra utleier – kan få alvorlige konsekvenser. Utleier kan kreve erstatning eller i verste fall heve leieavtalen.
Derfor bør du alltid:
-
Innhente skriftlig samtykke fra utleier
-
Ha en tydelig fremleiekontrakt
-
Kommunisere åpent med alle parter
Vanlige spørsmål om fremleie av kontorlokaler
Kan jeg fremleie kontorlokalet mitt uten å informere utleier?
Nei, i de fleste tilfeller må du ha skriftlig samtykke fra utleier før du kan fremleie lokalene. Uten godkjenning kan fremleien være i strid med både husleieloven og leieavtalen.
Hva skjer hvis fremleietakeren ikke betaler leie eller skader lokalene?
Som hovedleietaker er du fortsatt ansvarlig overfor utleier. Det betyr at du kan bli holdt økonomisk ansvarlig for manglende betaling, skader eller brudd på kontrakten – selv om det er fremleietakeren som har forårsaket problemet.
Må fremleiekontrakten følge spesifikke regler?
Det finnes ingen standardmal i loven, men en god fremleiekontrakt bør inneholde tydelige vilkår om leieperiode, ansvar, vedlikehold, og hva som skjer ved brudd. En juridisk gjennomgang anbefales alltid.
Kan utleier nekte meg å fremleie lokalene videre?
Utleier kan ikke nekte uten saklig grunn. Men hva som anses som saklig grunn kan variere – for eksempel økonomisk usikkerhet hos fremleietaker eller at lokalene skal pusses opp.
Er det mulig å fremleie bare deler av kontorlokalet mitt?
Ja, du kan fremleie deler av lokalene dersom utleier godkjenner det. Dette er vanlig for selskaper som ønsker å dele kontorplass eller har ubrukt areal i en periode.
Oppsummert
Fremleie av kontorlokaler er tillatt, men kun dersom det skjer i tråd med lovverket og leieavtalen. Med riktig forberedelse og godkjenning fra utleier kan fremleie være en fleksibel løsning som gir økonomisk gevinst for både leietaker og fremleietaker.
Om forfatteren
Denne artikkelen er skrevet av Lauritz Kittelsen, rådgiver i Spacefinder. Han har ekspertise innen rådgivning og bistår små og mellomstore bedrifter med å finne eller leie ut kontorlokaler.