Hvor lenge bør du vente før du fremleier – og hva koster det å vente?
Har du kontorlokaler du ønsker å fremleie, kan det være fristende å vente på den perfekte leietakeren – en som betaler ønsket leie og matcher dine forventninger. Men er det alltid lønnsomt å vente? I mange tilfeller kan det være smartere å akseptere første seriøse interessent, selv om tilbudet er lavere enn ønsket. Her forklarer vi hvorfor.
Hva koster det å la lokalene stå tomme?
For å ta en god beslutning om fremleie, må du se på mer enn bare potensielle leieinntekter. De løpende kostnadene ved å ha lokaler stående tomme kan være betydelige, og ofte undervurdert. Dette er de vanligste kostnadene du bør ta med i beregningen:
-
Husleie: Den største faste utgiften, som løper selv om lokalene ikke brukes.
-
Felleskostnader: Drift, vedlikehold og renhold betales uansett.
-
Eiendomsskatt: Må betales selv om lokalene står tomme.
-
Strøm og energi: Selv med redusert forbruk vil det fortsatt være kostnader til oppvarming, lys og sikkerhet.
Tomgangstid koster, og hver måned uten leietaker spiser opp marginene dine.
Derfor kan det lønne seg å si ja til første interessent
Mange virksomheter ønsker å dekke en bestemt prosentandel av kostnadene før de inngår avtale. Men markedet for fremleie kan være tregt og uforutsigbart, og det finnes ingen garanti for at en bedre leietaker dukker opp senere – eller i det hele tatt.
Et konkret eksempel illustrerer poenget:
Case: 250 kvm til fremleie
-
En bedrift ønsker å fremleie 250 av sine 500 kvm kontorlokaler.
-
Fremleieperioden er fra mars 2025 til desember 2026 (22 måneder).
-
Totale faste kostnader: 234 000 kr/mnd (for hele lokalet).
-
Første interessent tilbyr 90 000 kr/mnd og kan flytte inn i mars.
Scenario 1: Bedriften aksepterer tilbudet og får 1 980 000 kr i leie over 22 måneder.
Scenario 2: De venter tre måneder og får en ny leietaker i juli, men da må leien være minst 110 000 kr/mnd for å oppnå samme totalinntekt – og det forutsetter at de faktisk får en leietaker da.
Konklusjonen: Jo lenger du venter, jo høyere må fremtidig leie være for å dekke tapte inntekter.
Råd til deg som vurderer fremleie
-
Se helheten: Ikke fokuser utelukkende på ønsket leienivå – regn på hva det faktisk koster å vente.
-
Vær realistisk: Fremleiemarkedet er uforutsigbart. Du risikerer å bli sittende med tomme lokaler lenge.
-
Prioriter stabilitet: En rask avklaring og en trygg leietaker gir forutsigbare inntekter og mindre økonomisk press.
Ofte stilte spørsmål om fremleie
Hva bør jeg vurdere før jeg sier ja til den første interessenten?
Du bør vurdere både det økonomiske tilbudet og tidspunktet for overtakelse. Selv om leien er lavere enn ønsket, kan det lønne seg om leietakeren kan flytte inn raskt og redusere dine faste kostnader. Vurder også leietakerens betalingsdyktighet og hvor godt de passer til lokalets bruk.
Hva er risikoen ved å vente på en bedre leietaker?
Risikoen er at lokalene står tomme over tid, og du pådrar deg kostnader uten inntekter. Det er også usikkert om en ny interessent faktisk vil dukke opp, eller om vedkommende vil være villig til å betale mer.
Hvordan beregner jeg om et tilbud er lønnsomt nok?
Lag et regnestykke som viser hvor mye du sparer per måned med fremleie, og sammenlign det med tapte inntekter ved å vente. Vurder leieperiodens lengde, tidspunkt for innflytting og de totale inntektene over tid.
Kan jeg sette vilkår eller prøveperiode for første leietaker?
Ja, du kan sette inn bestemmelser i fremleiekontrakten – som tidsbegrensede avtaler, depositum og krav til bruk. Dette gir deg fleksibilitet og trygghet hvis du skulle ønske å reforhandle senere.
Hva skjer hvis jeg finner en bedre leietaker etter at jeg har inngått en avtale?
Har du inngått en bindende fremleieavtale, må denne overholdes innenfor kontraktsperioden. Det er derfor viktig å vurdere nøye før du signerer, og eventuelt ta høyde for fleksibilitet i kontraktsutformingen.
Konklusjon
Det kan føles fornuftig å vente på den ideelle leietakeren, men i praksis er det ofte mer lønnsomt å inngå avtale med første seriøse interessent. Tomme lokaler koster mer enn mange tror – både i form av direkte utgifter og tapt tid. Vær strategisk og tenk langsiktig når du vurderer fremleie.
Om forfatteren
Denne artikkelen er skrevet av Simen Strandos, rådgiver i Spacefinder. Han har ekspertise innen rådgivning og hjelper små og mellomstore bedrifter med å finne eller leie ut kontorlokaler.