Det kan være fristende å vente på den ideelle leietakeren som er villig til å betale det du mener er riktig leie for ditt fremleieobjekt. Så hvorfor kan det ofte lønne seg å vurdere det første tilbudet du får, selv om det er lavere enn ønsket?

Hva er egentlig kostnadsbildet ved fremleie?

For å forstå hvorfor det kan være lurt å inngå avtale med den første interessenten, er det avgjørende å ha et klart bilde av de totale kostnadene forbundet med å ha et fremleieobjekt stående tomt. Mange bedrifter har fokus på hva de ønsker å oppnå i leieinntekter, men det er like viktig å vurdere hvor mye det koster å holde lokalene ubesatt. De typiske kostnadene du bør regne med er:

1. Husleie: Dette er den største faste kostnaden, og bedriften må fortsatt betale den så lenge lokalene ikke er fremleid.
2. Felleskostnader: Bygningsrelaterte kostnader som vedlikehold, drift og renhold påløper uansett om lokalene er i bruk eller ikke.
3. Eiendomsskatt: Mange glemmer at eiendomsskatten løper uavhengig av om lokalene er bebodd.
4. Strøm og andre driftskostnader: Selv om strømforbruket kanskje er redusert når lokalene står tomme, vil det fortsatt påløpe kostnader for oppvarming, lys og sikkerhetssystemer. På motsatt side er det viktig å ta høyde for at disse kostnadene vil øke med en fremleietaker om disse arealene har stått tomme en periode. 

Hvorfor si ja til den første interessenten til ditt fremleieobjekt

Mange bedrifter som vurderer å fremleie deler av eller hele leieobjektet, vegrer seg for å akseptere den første interessenten, spesielt hvis leien de tilbyr er lavere enn ønsket eller forventet. Men i de fleste tilfeller lønner det seg å akseptere den første leietakeren fremfor å vente. Her er et eksempel som viser hvorfor:

Casestudie: Fremleie av Kontorlokaler

Leietaker leier 500 kvm kontorlokaler, men har kun behov for 250 kvm. De ønsker derfor å fremleie halvparten, 250 kvm, frem til kontrakten utløper i desember 2026. Fremleieprosessen starter i januar 2025, og kostnadene er som følger:

• Husleie: 200 000 kr/mnd
• Felleskostnader: 20 000 kr/mnd
• Eiendomsskatt: 4 000 kr/mnd
• Strøm og energi: 10 000 kr/mnd 

Totale månedlige kostnader: 234 000 kr/mnd.

1. Det er noen interessenter men kun en interessent som ønsker forhandling etter en måned i markedet: Kan flytte inn i mars 2025, og tilbyr 90 000 kr/mnd. 
2. Hovedleietaker/bedriften: Hadde initielt et mål om å dekke halvparten, det vil si 117 000 kr/mnd. De bestemmer seg derfor for å prøve i 3 mnd til i håp om å oppnå en mer betalingsvillig leietaker. Hvilken leie må selskapet oppnå for å overgå første tilbud? 

Scenario 1:
Interessenten tilbyr 90 000 kr/mnd fra mars 2025 til desember 2026, en periode på 22 måneder. Dette gir en total leieinntekt på:

• 90 000 kr x 22 måneder = 1 980 000 kr.

 Scenario 2:
Hvis bedriften venter til juli 2025, vil det kun være 18 måneder igjen av leieperioden. For å matche de totale leieinntektene fra første tilbud, må leien være:

• 1 980 000 kr / 18 måneder = 110 000 kr/mnd.

For hver måned som går uten fremleie, øker minimumsbeløpet som må oppnås for å kompensere for tapte inntekter. Derfor kan det være risikabelt å vente på en bedre leietaker.

Råd til bedrifter: 

Selv om en interessent melder seg på et senere tidspunkt og tilbyr høyere leieinntekter, er det et sjansespill og risiko å vente for bedriften.   

 Å si ja til den første interessenten er ikke bare en enkel økonomisk vurdering basert på leieinntektene alene. Det handler om det totale kostnadsbildet og risikoen for tapte inntekter ved å vente på en bedre leietaker. Ofte undervurderer bedrifter hvor dyrt det er å ha et tomt lokale over tid, og håpet om å sikre høyere inntekter på sikt kan bli kostbart.

Markedet for næringslokaler kan være uforutsigbart. Det er ingen garanti for at den andre interessenten faktisk vil inngå kontrakt når tiden kommer, noe som utsetter bedriften for ytterligere risiko. Å si ja til en leietaker som kan flytte inn raskt, gir bedriften stabilitet og forutsigbarhet. Når bedriften allerede mottar leieinntekter fra mars, reduseres stresset og presset for å dekke faste utgifter som husleie, felleskostnader, eiendomsskatt og strøm.  

Konklusjon

Å vente på den ideelle fremleietakeren kan virke som en fornuftig strategi, men kostnaden ved å la lokalene stå tomme kan raskt overstige gevinsten ved å oppnå ønsket leie. Ved å ha en helhetlig tilnærming til kostnadsbildet, og vurdere både faste kostnader og potensielle inntekter over tid, kan det ofte lønne seg å si ja til den første interessenten – selv om leiebeløpet er lavere enn forventet. Den økonomiske virkeligheten er at tomme lokaler koster mer enn man ofte tror.