Når en bedrift ønsker å fremleie kontorlokaler, er et sentralt spørsmål hva man kan forvente i leieinntekter – og hvor stor rabatt det er vanlig å gi sammenlignet med den opprinnelige leien. Denne artikkelen gir en oversikt over hvilke faktorer som påvirker leienivået ved fremleie, og hva som er vanlig i markedet.
Hva påvirker leien ved fremleie?
Før man setter en leiepris, bør man få en fullstendig oversikt over egne kostnader. Det inkluderer:
-
Husleie og felleskostnader
-
Eiendomsskatt
-
Strøm, renhold og andre driftskostnader
-
Leasing av møbler og teknisk utstyr
Neste steg er å utforme en tydelig utleiestrategi:
-
Hvem passer lokalene for?
-
Skal lokalene fremstå som møblert eller umøblert?
-
Inkluderer fremleien møterom, sosiale soner eller fellesarealer?
-
Skal hele arealet leies ut til én aktør, eller deles mellom flere?
Bedriftens fleksibilitet er avgjørende. Økt fleksibilitet – for eksempel kortere kontraktslengder eller tilgang til delte fasiliteter – kan øke attraktiviteten og redusere behovet for rabatter.
Størrelsen på lokalene har mye å si
Erfaring viser at fremleie av kontorer under 300 kvm ofte kan oppnå høyere leieinntekter enn bedriftens egne kostnader, spesielt dersom lokalene er moderne, fleksible og sentralt beliggende. Dette skyldes stor etterspørsel etter små, flytt-inn-klare kontorer.
For større arealer, derimot, vektlegger leietakere gjerne forutsigbarhet fremfor fleksibilitet. Det kan gjøre det vanskeligere å dekke hele leiekostnaden uten rabatt.
Hva er en vanlig rabatt ved fremleie?
Det finnes ikke én standardrabatt, men basert på erfaring fra aktører som Scout Eiendom varierer nivået typisk fra:
-
50 % rabatt ved lav etterspørsel, lite fleksible lokaler eller stort areal
-
Inntil 5 % høyere leie enn egne kostnader ved små, attraktive lokaler med høy etterspørsel
Hvor man havner i dette intervallet, avhenger av faktorer som beliggenhet, størrelse, standard, fleksibilitet og kontraktslengde.
Ofte stilte spørsmål om fremleie
Hvor mye rabatt må jeg gi for å få leid ut lokalene mine?
Rabatten varierer fra 0 % til 50 %, avhengig av etterspørsel, fleksibilitet og lokalets størrelse. Små og attraktive lokaler kan i enkelte tilfeller leies ut uten rabatt eller med påslag.
Kan jeg fremleie lokalene mine uten tillatelse fra utleier?
Nei, som regel kreves samtykke fra utleier. Dette bør være regulert i leiekontrakten, og du bør alltid avklare dette før du inngår fremleieavtale.
Hva er viktigst for å få leid ut lokalene raskt?
Målrettet markedsføring, riktig pris og gode bilder er viktig. I tillegg gjør møblerte og fleksible lokaler det enklere for potensielle leietakere å ta en rask beslutning.
Er det mulig å fremleie kun deler av lokalene?
Ja, mange bedrifter velger å fremleie kun deler av lokalene, noe som kan øke leieinntektene og redusere tomgang. Det krever dog mer administrasjon.
Hva bør jeg inkludere i en fremleieavtale?
Avtalen bør dekke leiebeløp, varighet, hva som inngår i leien, bruk av fellesarealer, vedlikeholdsansvar og eventuelle særvilkår. Juridisk bistand kan være nyttig.
Anbefaling
For å optimalisere fremleieprosessen anbefales det å:
-
Kartlegge alle kostnader knyttet til lokalene
-
Definere en tydelig målgruppe og fremleiestrategi
-
Vurdere profesjonell annonsering og rådgivning via aktører som Spacefinder eller andre næringsmeglere
Ved god planlegging og strategisk tilnærming er det fullt mulig å redusere tap og i noen tilfeller oppnå positiv avkastning ved fremleie.
Om forfatteren
Denne artikkelen er skrevet av Simen Strandos, rådgiver i Spacefinder. Han har ekspertise innen rådgivning og hjelper små og mellomstore bedrifter med å finne eller leie ut kontorlokaler.